Ketidakseragaman pelarasan ke atas faktor syarat nyata bagi tanah ‘First Grade’ di Pulau Pinang

Abstract

Di Pulau Pinang umumnya dan di Seberang Perai khasnya, terdapat syarat nyata yang dikenali sebagai First Grade. Pihak Berkuasa Negeri Pulau Pinang di dalam Garis Panduan Tukar Kategori Penggunaan Tanah memperuntukkan bahawa “bagi tanah-tanah yang syarat nyatanya First Grade, sekiranya hendak dimajukan, tidak perlu tindakan di bawah Seksyen 124, KTN iaitu tidak perlu melalui proses tukar syarat”. Ini menjadikan tanah First Grade mempunyai kedudukan tersendiri atau dipanggil ‘tanah raja’. Oleh kerana itu, harga pindah milik bagi tanah First Grade dilihat lebih tinggi berbanding tanah Non First Grade dan ini menimbulkan jurang harga di antara kedua-duanya. Ia secara langsung memberi kesan kepada penentuan nilai pasaran oleh penilai termasuklah di dalam kes-kes pengambilan tanah. Benarkah penilai-penilai di Seberang Perai mengambilkira faktor perbezaan ini di dalam penentuan nilai pasaran bagi kes-kes pengambilan tanah di Seberang Perai? Sekiranya ianya diambilkira, adakah berlaku ketidakseragaman peratusan di dalam pelarasan mereka? Benarkah wujud perbezaan di antara nilai tanah First Grade dengan Non First Grade? dan sekiranya benar berbeza, berapakah perbezaan tersebut di pasaran? Bagi mengenalpasti ketidakseragaman dan perbezaan nilai, kajian ini dibuat dengan membandingkan peratusan pelarasan yang digunakan oleh penilai kerajaan dengan penilai swasta, seterusnya kajian pasaran telah digunapakai dan diuji secara statistik bagi mengenalpasti perbezaan yang signifikan antara tanah First Grade dan Non First Grade di seluruh Seberang Perai. Melalui ujian statitik, menunjukkan berlaku ketidakseragaman pelarasan signifikan antara penilai kerajaan dan penilai swasta apabila peratus pelarasan melebihi 10%. Melalui Ujian t-bebas pula, kajian pasaran membuktikan bahawa terdapat perbezaan nilai yang ketara melebihi 17% di antara tanah First Grade dengan Non First Grade dan perbezaan ini sangat bergantung kepada daerah, mukim dan perancangan. Kesimpulan yang dapat dibuat adalah ketidakseragaman pelarasan antara penilai kerajaan dan penilai swasta adalah benar terjadi dan faktor syarat nyata sememangnya memberikan kesan terhadap nilai tanah. Hasil kajian ini adalah berfaedah untuk membantu kajian lanjutan bagi menetapkan/mencadangkan kadar/peratusan pelarasan yang munasabah bagi tanah First Grade dengan Non First Grade di Seberang Perai dalam penentuan nilai pasaran yang lebih berpatutan. Selain dari itu, hasil kajian ini juga boleh dijadikan punca kuasa bagi mengkaji faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah First Grade kerana jurang harga sangat tinggi di sesetengah kawasan.