Kriteria pertimbangan dalam pemberian ulasan dan perakuan permohonan ubahsyarat tanah

Abstract

Ubahsyarat merupakan kaedah dalam proses pembangunan tanah yang mana ia merupakan suatu proses penukaran kategori kegunaan tanah sedia ada pada hakmilik kepada sesuatu yang baharu bagi membolehkan tanah tersebut dibangunkan sepertimana cadangan pembangunan tanah. Ubahsyarat berlaku apabila pemilik tanah atau pemaju mengemukakan permohonan sama ada melalui ubahsyarat secara terus ke Pejabat Tanah Daerah atau Kebenaran Merancang (KM) melalui Agensi Pusat Setempat (OSC). Dalam mempertimbangkan permohonan ini, Pihak Berkuasa Negeri (PBN) akan merujuk ulasan dari Pihak Berkuasa Perancang Tempatan (PBPT) dan PLANMalaysia selain dari perakuan oleh Pentadbiran Tanah. Akan tetapi terdapat kepelbagaian keputusan yang diberikan oleh PBN. Oleh itu, objektif kajian ini adalah untuk mengkaji senario yang berlaku dalam permohonan ubahsyarat; mengkaji asas dan kriteria pertimbangan dalam pemberian ulasan dan penyediaan perakuan permohonan ubahsyarat; menentukan kriteria keutamaan dalam asas pembuatan keputusan permohonan ubahsyarat. Kajian kes telah dijalankan di Pejabat Tanah dan Galian Negeri Johor dan kaedah penyelidikan secara kajian campuran telah diaplikasikan. Pertama, analisis secara ―desk research‖ terhadap 36 fail kes permohonan ubahsyarat telah dijalankan, diikuti dengan sesi temu bual dengan 12 responden yang melibatkan pentadbir tanah dan pihak perancang untuk mendapatkan data kualitatif. Kemudian, data kuantitatif pula diperoleh melalui pengedaran soal selidik kepada 60 orang responden yang terdiri daripada PLANMalaysia, Pihak Berkuasa Perancang Tempatan, Pejabat Tanah Daerah, Jabatan Tanah dan Galian Johor dan Pusat Setempat. Data kualitatif dianalisis menggunakan analisis kandungan dan deskriptif, manakala data kuantitatif dianalisis menggunakan analisis Indeks Kepentingan Relatif (RII). Hasil kajian menunjukkan terdapat tiga jenis senario dalam permohonan ubahsyarat yang memberi kesan kepada pemilik tanah. Pertama, ia adalah permohonan yang bercanggah dengan zon guna tanah. Kedua, permohonan yang bercanggah antara kategori guna tanah pada hakmilik dan pembangunan sedia ada dengan zon guna tanah, dan akhir sekali, permohonan yang menunjukkan perbezaan cadangan pembangunan dengan ketetapan biasa Manual Piawaian Perancangan. Penemuan ketiga-tiga senario ini memberikan gambaran tentang bagaimana cara ulasan dan perakuan tertentu diberikan. Oleh itu, aspek apakah kriteria yang perlu dipertimbangkan dalam menyediakan semakan dan perakuan perlu diteliti. Perihal ini membawa kepada pengenalpastian lima asas membuat keputusan. Lima asas ini termasuk pembuatan keputusan berdasarkan fakta, rasional, intuisi, pengalaman dan autoriti yang kemudiannya diperincikan melalui pengenalpastian 33 kriteria dan seterusnya disusun mengikut keutamaan berdasarkan RII. Pengenalpastian keutamaan ini daripada 33 kriteria boleh membimbing agensi yang terlibat dalam menyediakan semakan dan perakuan bagi permohonan ubahsyarat.